优帕克市场观察┃共有产权房 让百姓安居乐业

国庆前后，当租房概念炒得火热的同时，“共有产权房”时隔一段时间后也成为了地产领域的新热点。如果说房地产调控中，租房市场的排头兵是上海和广州的话，那“共有产权房”的急先锋就是北京。国庆前后，北京相继推出了几块共有产权房土地拍卖，而且，有些楼盘地段甚至都处于城市中心圈。

　　海淀区与朝阳区是北京市两大中心城区。如今，北京市毫不吝啬中心城区土地资源，足以彰显其推动房地产改革的雄心。不同于上海和广州的是，北京把房地产改革的目标定位是让老百姓买得起房，通过买房解决居住问题。

　　优帕克集团市场研究相关人员表示，所谓的“共有产权房”是指政府方面让渡权益补贴购房者。根据北京市试点的规则，共有产权住房购房人取得不动产产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下，代持机构可优先购买;代持机构放弃优先购买权的，购房人可在代持机构建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得的房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。也就是说，共有产权房的交易将全部通过政府部门作为中介，有效过滤房地产炒作。

　　不过，现今的高房价给购房者带来的压力无法一时缓解。以上海为例，上海的土地出让金比例为30%，其他附加税加起来，可以减免的成本比例至少在30%以上。但是，实际情况是什么呢?据优帕克服务式公寓市场研究团队发现，以现在上海市的平均房价，即使房价折价30%，房价依旧偏高。这主要从两个维度可以论证：

　　其一，上海房价收入比为1.98，即使国际上例如巴黎、纽约、伦敦等国际明星城市的房价收入比也不超过1.08。因此，即使上海房价折价30%，房价收入比也在1.32左右，明显高于国际水平。

　　其二，上海房价租售比保守估计为1:600。而国际标准水平为1:300至1:200之间。假设租房价格保持不变，房价折让30%，租售比也是1:400的水平，同样高于国际水平。

　　所以，不难看出，共有产权房对于房价的减免力度是有限的，可能完全无法触及住房需求的消费能力水平。购房的实际消费能力与价格水平依旧有差距。

　　其实，优帕克集团董事长李静女士认为，共有产权房政策与租房政策之间并非替代关系，而是承接关系。目前市场上许多人观点都认为房地产调控是两条腿试水，一条腿是租房;另一条腿就是共有产权房。

　　根据十九大的精神，房地产调控除了坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”理念外，调控目标已经浮出水面——“住有所居”。换而言之，政府调控是为了让所有人都有房住。租购同权也好、共有产权也罢，两者的共性都在于对房产权利的定性。从行政手段切入，确保老百姓住的有尊严是本轮调控的核心。

　　从这角度考虑，年轻人租房、中年人买房将是未来的一个社会趋势。人人都可以通过自己努力获得属于自己的房屋，安居乐业、共享盛世。